Українське законодавство дає змогу співвласникам багатоповерхівок самостійно обрати, як і хто буде утримувати будинок, займатися оновленням внутрішньої інфраструктури та проводити планові ремонти у будинку, тобто обрати форму управління. На перший погляд цей процес видається важким та незрозумілим, але це не так.
Якщо ви готові змінити ваш будинок, то у вас виникне лише одне запитання: «Як це все організувати?»
В Україні є три законних форми управління багатоквартирним будинком, через:
рішення зборів співвласників будинку;
об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ);
управителя.
Їх визначає стаття 9 ЗУ №417 «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» (далі в тексті — ЗУ про управління багатоквартирним будинком).
Зауважимо, що для Козятина процес утворення різних форм управління багатоквартирним будинком не новий: наразі у місті вже організовано 108 об’єднань співвласників багатоквартирних будинків різних за форматуванням, у тому числі ОСББ, ЖБК, управління загальними зборами. Ба більше, цей процес продовжується: минулого тижня утворено ще одне ОСББ та в управлінні житлово-комунального господарства міської ради отримали консультації щодо створення ОСББ ще три ініціативні групи від різних козятинських будинків.
Отже, що представляють різні форми управління багатоквартирними будинками – пояснення для тих мешканців, які ще не визначилися.
Як управляти будинком через збори співвласників
Якщо в будинку з різних причин немає ОСББ, співвласники однаково можуть управляти своєю власністю. Як і в ОСББ, співвласники будуть приймати всі рішення шляхом голосування. Єдине, що таке голосування буде відбуватися на зборах співвласників будинку. Проте їхній порядок проведення той самий.
Така форма управління добре підходить для невеликих багатоквартирних будинків. ЗУ про управління багатоквартирним будинком визначає «багатоквартирний» як будинок, в якому розташовано три чи більше квартир. Тобто невеликі будинки із 3–10 квартирами, де всі сусіди знають один одного й регулярно спілкуються, можуть приймати всі рішення про управління своїм будинком через такі збори. Управління будинком через збори співвласників визначає ст. 10 Закону про управління багатоквартирним будинком.
Самозабезпечення будинку через ОСББ
Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) — крім механізму прийняття всіх рішень на загальних зборах, також дозволяє в будинку утворити правління ОСББ та ревізійну комісію. Правління — виконавчий орган у будинку. Всі рішення, що будуть прийняті на загальних зборах ОСББ буде втілювати саме правління. Ревізійна комісія — це контролюючий орган у будинку, який слідкує за доцільністю всіх витрат та своєчасно інформує співвласників про напрями використання їх коштів.
Попри те, що ОСББ також можна утворити в будинку, де понад три квартири, все ж така форма управління найбільше потрібна справді великим будинками на десятки, а то й сотні співвласників.
Перевага ОСББ у тому, що об’єднання може самостійно управляти будинком, інакше — «займатися самозабезпеченням». В процесі самозабезпечення правління регулярно шукає необхідних підрядників, послуги яких потрібні будинку (наприклад, клінінговий сервіс, чи послуги сантехніка). Загальні збори (або Правління, в залежності від вимог статуту конкретного об’єднання) голосують чи співпрацювати підрядником за конкретним договором. І якщо голосування було успішним, правління укладає договір, контролює якість робіт, приймає їх, та оплачує надані послуги.
Більше про управління будинком через ОСББ читайте в ст. 16 Закону про управління багатоквартирним будинком.
Утримання будинку професійним управителем
Управитель — це професійний менеджер чи команда менеджерів. Згідно з ЗУ «Про житлово-комунальні послуги» управитель утримує та проводить необхідні ремонтні роботи всього спільного майна в будинку. Від імені співвласників може укладати колективні договори на комунальні послуги; утримувати всю внутрішню інфраструктуру в будинку в належному стані; прибирати будинок та прибудинкову територію тощо. Тобто надавати повний спектр послуг, які потрібні будинку.
Співвласники будинку можуть звернутися до органу місцевого самоврядування для проведення конкурсу на призначення управителя. Таке рішення співвласники можуть прийняти на своїх зборах. Якщо це сталося, у вас не буде шансу хоча б якось вплинути на деталі договору, що буде укладений органом місцевого самоврядування. А це зі свого боку може вплинути на якість послуг, що будуть надані назначеним управителем.
Проте, співвласники й самостійно можуть обрати управителя. Тобто самостійно проаналізувати пропозиції на ринку, підготувати договір та укласти з управителем. Якщо в будинку є ОСББ, то всі ці рішення будуть приймати загальні збори ОСББ. Якщо в будинку немає ОСББ, то співвласники мають право обрати управителя на зборах співвласників. В обох випадках процедура залучення управителя буде різною, проте здійсненною.
Управління будинком через управителя визначає ст. 11 Закону про управління багатоквартирним будинком.
Робота будь-якого підрядника, чи-то найманий слюсар, чи-то управляюча компанія, потребує постійного контролю зі сторони співвласників, незалежно чи є в будинку ОСББ чи немає. Відповідальність за стан майна може та мусить нести тільки його (спів)власник. І навіть якщо функції управління будинком делеговані управителю, право та обов’язок контролю лишається тільки за вами.
Для того, щоби запрацювала кожна з форм, необхідно чітко визначати: «Чи готові ви самостійно займатися питанням управління свого будинку»? Якщо так, то подумайте про варіант самозабезпечення ОСББ.
Якщо ви особисто готові взяти ініціативу на себе, але ваші сусіди вагаються, не засмучуйтесь. Навіть якщо у вас немає команди однодумців у будинку, спробуйте варіант з управителем, а собі залиште тільки контролюючу функцію.
Якщо у вашому будинку не дуже багато квартир, або з певних причин ви ще не готові чи не хочете утворювати ОСББ, ви однаково можете керувати будинком через збори співвласників.
Головне пам'ятайте, саме співвласники мають управляти своїм будинком. Від того наскільки добре співвласники будуть контролювати утримання свого будинку, залежить комфорт та безпека проживання у багатоквартирному будинку.
